京瑞来隆安泰物业管理有限公司丰台分公司与张丽洁物业服务合同纠纷案

北京瑞来隆安泰物业管理有限公司丰台分公司与张丽洁物业服务合同纠纷案

 

审判时间：20150619 法院：北京市丰台区人民法院 案件字号：（2015）丰民初字第10011号

 

 

　　 原告北京瑞来隆安泰物业管理有限公司丰台分公司。

　　 法定代表人赵亚衡，董事长。

　　 委托代理人高辉。

　　 被告张丽洁。

　　 原告北京瑞来隆安泰物业管理有限公司丰台分公司（以下简称瑞来隆安泰物业公司）与被告张丽洁物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月6日立案受理，依法由代理审判员李桂华适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告瑞来隆安泰物业公司的委托代理人高辉及被告张丽洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　 原告瑞来隆安泰物业公司诉称：根据北京市政府关于《北京市居住小区物业管理办法》第八条及国务院《物业管理条例》第三章的规定，中国铁路物资北京有限公司作为开发建设单位委托我公司对××东里4、5、6号楼进行物业服务，并签订了物业服务合同。我公司一直按照约定履行了物业职责，提供了物业服务，张丽洁作为小区业主，接受了我公司提供的物业服务，应当交纳相应的物业费用，现其拖欠物业费未交纳，故诉请法院依法判令其支付2010年1月1日至2015年12月31日的物业费共计4132.25元，诉讼费由其负担。

　　 被告张丽洁辩称：首先，原告和我没有签订合同。对价格的计算不明白，相应的价格是否跟政府机关备案、相关批文不清楚。不明白还没到2015年12月31日，不知道为什么就要收2015年的物业费。第二、原告物业服务哪方面都不到位。第三、原告没有催要，在两年内没有起诉，过了就不应该起诉。

　　 经审理查明：张丽洁系中国铁路物资北京有限公司退休职工，其为北京市××5号楼5单元3号房屋（下称3号房屋）的产权人，该房屋建筑面积为53.41平方米。2011年1月起，中国铁路物资北京有限公司先后签订物业委托管理协议，委托瑞来隆安泰物业公司对3号房屋所在小区进行物业管理，委托管理协议的附件《苗圃东里小区4、5、6号楼物业费收取明细表》中载明了物业服务项目及收费标准。现瑞来隆安泰物业公司以向张丽洁提供了物业服务为由，要求其给付前述房屋2010年1月1日至2015年12月31日的物业费。

　　 另查明，中国铁路物资北京有限公司于2010年1月15日出具通知，载明，“各位住户您好：为了住户们能有个更好的居住环境，响应规范化管理的号召，现公司决定聘请专业化物业公司对苗圃东里4、5、6号楼实施物业化管理。中国铁路物资北京公司员工住房物业费由公司负担，保洁费和保安费从2010年1月起，每月每户将各收取5元由个人负担。”该公司2011年8月16日再次出具通知，其上载明，“依据国家财政部有关规定（中华人民共和国财政部令第41号第四十六条的规定），决定自2011年1月1日起，职工已购住房物业费全部由个人支付，公司不再负担。”

　　 再查，中华人民共和国财政部令第41号《企业财务通则》第四十六条规定，“企业不得承担属于个人的下列支出：（一）娱乐、健身、旅游、招待、购物、馈赠等支出。（二）购买商业保险、证券、股权、收藏品等支出。（三）个人行为导致的罚款、赔偿等支出。（四）购买住房、支付物业管理费等支出。（五）应由个人承担的其他支出。”本通则自2007年1月1日实施。

　　 庭审中，张丽洁提交照片6张并申请证人出庭作证，证明瑞来隆安泰物业公司没有任何服务，哪方面都不到位。另，张丽洁提出物业费标准不合理，瑞来隆安泰物业公司表示物业费项目及标准系与6号楼的原产权单位中国铁路物资北京有限公司约定，并未违反相关法律规定。

　　 庭审中，张丽洁主张瑞来隆安泰公司起诉已过诉讼时效。瑞来隆安泰公司主张每年都催要，并向法庭提交2013年6月10日及2013年11月12日的催缴记录明细及催缴照片各一份。

　　 上述事实，有当事人陈述及物业委托管理协议、通知、照片、证人证言、物业费收费明细、催缴记录等证据在案佐证。

　　 本院认为：公民、法人的合法权益依法受法律保护。瑞来隆安泰物业公司受委托对张丽洁的3号房屋所在小区进行物业管理服务，虽然双方未直接签订物业委托协议，但从中国铁路物资北京有限公司的物业委托管理协议以及其发布的通知来看，瑞来隆安泰物业公司与张丽洁形成事实物业管理服务合同关系。瑞来隆安泰物业公司应履行物业管理服务职责，及时解决业主反映的问题，而张丽洁作为小区业主，亦应及时缴纳相应的物业费用。物业公司与业主相互沟通、相互配合，共同建设和维护小区良好环境。

　　 本案中，张丽洁以未签订物业委托协议为由，拒绝交纳物业费，缺乏事实及法律依据，本院对该项辩解意见不予采纳。张丽洁关于物业服务不到位的辩解意见，其提交了相关证据予以佐证，瑞来隆安泰物业公司提供的物业管理服务确存在一定瑕疵，故本院对该项辩解意见酌情予以采纳。张丽洁关于物业费标准不合理的问题，因物业费标准系瑞来隆安泰物业公司与中国铁路物资北京有限公司协商确定，并无违反相关法律规定的情形，具体价格是否违规可由物业监管或价格管理部门认定和处理，故对张丽洁的该项意见本院不予采纳。关于诉讼时效一节，虽然瑞来隆安泰物业公司提交了催缴物业费的照片及催要明细，但该证据显示的最早催要时间是2013年6月10日，该日期之前是否催要，瑞来隆安泰公司并未提交证据，故本院认定2010年1月1日至2011年6月9日期间的物业费已经超过诉讼时效，本院不予支持。关于支付期间一节，因双方未对物业费收取时间进行约定，故对瑞来隆安泰公司尚未提供物业服务期间的物业费，本院不予支持。综上，对瑞来隆安泰物业公司要求张丽洁支付物业费的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：

　　 一、张丽洁于本判决生效后十日内给付北京瑞来隆安泰物业管理有限公司丰台分公司二○一一年六月十日至二○一五年六月十九日的物业费共计三千零五十元。

　　 二、驳回北京瑞来隆安泰物业管理有限公司丰台分公司的其他诉讼请求。

　　 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　 案件受理费二十五元，由北京瑞来隆安泰物业管理有限公司丰台分公司负担七元（已交纳），由张丽洁负担十八元（于本判决生效后十日内给付北京瑞来隆安泰物业管理有限公司丰台分公司）。

　　 本判决为终审判决。

 

　　 代理审判员　　李桂华

　　 二〇一五年六月十九日

　　 书　记　员　　肖秋然